Immobilien

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Oft trifft man das Vorurteil an, der Notar sei jemand, der lediglich vorliest und dafür eine hohe Rechnung schreibt. Dieses Vorurteil ist falsch: Zum einen erschöpft sich die Tätigkeit nicht im Vorlesen – die Notarin oder der Notar übernimmt die Verantwortung für den Inhalt der Urkunde! Bei einer notariellen Urkunde können Sie darauf vertrauen, dass das, was Sie wollen, rechtlich wasserdicht zu Papier gebracht wird. Nicht die Notarin oder der Notar gibt den Inhalt der Urkunde vor – sondern die Parteien eines Vertrags. Als Notarin setze ich Ihren Willen in ein rechtliches Regelwerk um – natürlich im Rahmen der geltenden Gesetze. Dabei können Sie darauf vertrauen, dass alle Aspekte bedacht werden – beispielsweise ist bei einem Hauskauf mehr zu regeln als die Frage, welches Objekt zu welchem Preis von wem an wen verkauft werden soll.

 

Falsch ist auch das Vorurteil der „hohen Rechnung“. Die Gebühren für meine Tätigkeit sind im GNotKG, dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare geregelt, und richten sich nach dem Geschäftswert. Hierdurch wird sichergestellt, dass sich jedermann notarielle Leistungen leisten kann. Die Beurkundung des Kaufs einer kleinen Wohnung ist deutlich günstiger als die des Kaufs einer großen Villa – und hat nicht mit dem Aufwand für die Notarin oder den Notar zu tun. So kann es sein, dass die kleine Wohnung viel mehr Zeit der Notarin in Anspruch nimmt als die große Villa. Denn wie gesagt: Bei der Beurkundung bekommen Sie nur einen Teil meiner Arbeit unmittelbar mit. Hinter den Kulissen passiert auch einiges. Und ich verspreche Ihnen: Ich nehme mir Zeit für Sie – egal, welchen Geschäftswert Ihre Urkunde hat!

Hauskauf

Der Erwerb eines eigenen Hauses ist immer ein besonderer Moment – und für die meisten ein einzigartiger. Kaum ein anderes Rechtsgeschäft im Privatleben erreicht eine vergleichbare wirtschaftliche Dimension. 

Dass sich Ihr Vertragspartner oder Ihre Vertragspartnerin redlich verhält, kann Ihnen niemand garantieren – auch ich nicht. Damit Sie aber darauf vertrauen können, dass Ihnen kein größerer Schaden entsteht, habe ich alle Risiken im Blick und treffe für Sie die entsprechenden Vorkehrungen. Schließlich würde es den Ruin bedeuten, wenn Sie die gekaufte Immobilie nicht erhielten und obendrein den Kaufpreis nicht zurückbekämen. Oder wenn Sie die verkaufte Immobilie verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten.

 

Wie läuft ein Hauskauf ab?

Rechtlich ist zunächst zwischen dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft und dem dinglichen Erfüllungsgeschäft zu unterscheiden. Mit Unterschrift der Kaufvertragsurkunde sind Sie noch nicht Eigentümer oder Eigentümerin geworden. Das sind Sie erst, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind. Mit Unterschrift des notariellen Kaufvertrags ist indes der schuldrechtliche Vertrag geschlossen, das heißt: die gegenseitigen Versprechen, die geschuldete Leistung zu erbringen (Übertragung der Immobilie bzw. Zahlung des Kaufpreises) sind wirksam. Um beide Parteien eines Kaufvertrages zu schützen, sind die wechselseitigen Leistungen Zug um Zug zu erbringen. Bei beweglichen Sachen ist dies in derselben Sekunde möglich: In der Bäckerei können Sie zum Beispiel mit der rechten Hand das Geld reichen, während sie mit der linken Hand nach der Brötchentüte greifen. Bei Grundstücken ist ein anderer Weg erforderlich, da die Beteiligten keinen Einfluss auf den Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch haben.

 

Nach Beurkundung treffe ich zunächst Vorkehrungen zum Käuferschutz: Ich hole etwa erforderliche Löschungsunterlagen ein, lasse im Grundbuch für Sie eine Eigentumsvormerkung eintragen und kläre etwaige Vorkaufsrechte. Zu gegebener Zeit erhalten Sie dann die Fälligkeitsmitteilung, den Startschuss zur Kaufpreiszahlung.

 

Nach Zahlung des Kaufpreises erhalten Sie vom Verkäufer bzw. von der Verkäuferin die Schlüssel zum Objekt, während ich mich um die Umschreibung im Grundbuch kümmere.

 

Übrigens: Wenn das Kaufobjekt bei Beurkundung noch bewohnt wird, hängt die Fälligkeit des Kaufpreises in der Regel von der vorherigen Räumung ab. Diese Räumung überprüfen Sie selbst. 

 

Ist noch eine Bank abzulösen, für die eine Grundschuld eingetragen ist, teile ich Ihnen mit der Fälligkeitsmitteilung mit, wie der Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bank erhält dann einen bestimmten Teilbetrag aus dem Kaufpreis unmittelbar von Ihnen, den Restkaufpreis zahlen Sie an die andere Vertragspartei.

 

Die Zahlung des Kaufpreises und die anschließende Schlüsselübergabe ist der für Ihre Planung wichtigste Zeitpunkt. Denn ab dann ist ein Einzug möglich. Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr gehen über. Das heißt: Wirtschaftlich sind Sie ab diesem Zeitpunkt Eigentümer – und für die Zahlung der Verbrauchskosten (wie Strom und Wasser) und der Grundsteuer zuständig. Der Eigentumswechsel stellt als letzter juristischer Akt den Abschluss des Geschäfts dar.

Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Der Erwerb einer Eigentumswohnung folgt im Grundsatz den gleichen Verfahrensschritten wie der Erwerb eines (bebauten oder unbebauten) Grundstücks. Vorkaufsrechte nach BauGB scheiden hier jedoch von vornherein aus. Je nach Gestaltung der Teilungserklärung bedarf es jedoch zur Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bzw. der Verwalterin.

 

Wohnungseigentum stellt eine rechtliche Besonderheit dar. Abweichend von dem Grundsatz, dass ein aufstehendes Gebäude als wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks dem Eigentümer oder der Eigentümerin des Grundstücks gehört, setzt sich Wohnungseigentum zusammen aus einem ideellen Miteigentumsanteil an Grundstück und Gebäude und dem Sondereigentum an näher bezeichneten Räumen. Dadurch, dass die Wohnung ohne das Gebäude, in dem sie liegt, nicht existieren kann, sind die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer einander weit mehr verbunden als bloße Nachbarn. Als Miteigentümerinnen und Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums sind sie gemeinsam für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die laufende Verwaltung der Anlage verantwortlich. Hierfür werden in der Regel nach einem Wirtschaftsplan definierte Wohngelder erhoben. Die Willensbildung erfolgt durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Sind diese bestandskräftig, sind sie für alle bindend. Aus diesem Grund ist es ratsam, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einzusehen und sich einen Überblick über die Verhältnisse innerhalb der Gemeinschaft zu verschaffen. 

Kauf vom Bauträger

Besondere Schutzmechanismen auf Käuferseite sind erforderlich beim Kauf einer Bauträgerimmobilie. Die Besonderheit liegt hier darin, dass der Kaufgegenstand im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses noch gar nicht existiert, sondern erst noch errichtet werden muss. Hierbei muss dafür Sorge getragen werden, dass die wechselseitigen Leistungen stets im Einklang stehen – schließlich will niemand den Preis für ein fertiggebautes Haus zahlen und im Extremfall nur eine grüne Wiese dafür erhalten. Das Gesetz sieht daher vor, dass der Kaufpreis in einem solchen Fall in Raten gezahlt wird – immer entsprechend dem Baufortschritt. Im Übrigen gelten die gleichen Regeln wie beim Kauf einer Bestandsimmobilie: Voraussetzung jeder Zahlung auf den Kaufpreis ist die notarielle Fälligkeitsmitteilung. Und die Eigentumsumschreibung erfolgt erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung.

Der Baubeschreibung sollten Sie ein ganz besonderes Augenmerk widmen, denn sie definiert, was Sie überhaupt kaufen. Während Sie eine Bestandsimmobilie besichtigen können – und sollten -, ist hier eine genaue Lektüre ratsam, um falsche Vorstellungen zu vermeiden und etwaige Sonderwünsche frühzeitig mit der anderen Vertragspartei zu klären. Schließlich ist es ärgerlich, wenn sich erst beim Einzug herausstellt, dass eine Steckdose fehlt oder ein Schrank nicht mehr ins Zimmer passt, weil die Tür etwas zu breit ist.  

Grundschuldbestellung

Fast jeder Immobilienkauf ist kreditfinanziert. Um sich für den Fall eines Kreditausfalls abzusichern, lassen sich die Kreditinstitute Sicherheiten stellen. Die in der Praxis häufigste Kreditsicherheit ist die Grundschuld. Hierbei handelt es sich um ein Pfandrecht an einer Immobilie, das im Gegensatz zur Hypothek von der zu sichernden Forderung rechtlich unabhängig ist. Eine Grundschuld kann damit nach Tilgung des Kredits grundsätzlich für einen weiteren Kredit wiederverwendet werden. 

Die Bedingungen der Grundschuld werden von der finanzierenden Bank vorgegeben. In der Regel entspricht die Höhe der Grundschuld der Kreditsumme zuzüglich Zinsen und ggf. Nebenleistungen. Das bedeutet, dass die Bank bei Verwertung der Grundschuld – also Zwangsvollstreckung in die belastete Immobilie – weit mehr als die reine Kreditsumme erhält. Solange hingegen der Kredit ordnungsgemäß bedient wird, spielt die Verzinsung der Grundschuld für Sie keine Rolle. Neben der Grundschuld sehen die Formulare der Kreditinstitute vor, dass Sie als Kreditnehmer oder Kreditnehmerin ein sogenanntes abstraktes Schuldanerkenntnis in gleicher Höhe abgeben. Außerdem unterwerfen Sie sich in der Grundschuldbestellungsurkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen. Das bedeutet, das das Kreditinstitut die sofortige Zugriffsmöglichkeit sowohl auf die Immobilie als auch auf alles Weitere erhält. Es bedarf keines vorherigen Klageverfahrens.

Aufteilung in Wohnungseigentum

Die Eigentumsverhältnisse an einem Gebäude richten sich grundsätzlich nach den Eigentumsverhältnissen an dem Grundstück. Abweichungen von diesem Grundsatz bilden das Wohnungseigentum (oder Teileigentum), das Erbbaurecht und die sogenannten Scheinbestandteile gemäß § 95 BGB.

Wohnungs- oder Teileigentum zeichnet sich dadurch aus, dass jede Einheit einen eigenständigen rechtlichen Gegenstand darstellt. Wohnungseigentum bezieht sich dabei auf Räum zu Wohnzwecken, während Teileigentum alle anderen Nutzungsarten betrifft – beispielsweise PKW-Stellplätze in der Tiefgarage oder Praxisräume. Die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum bedarf stets einer notariellen Urkunde sowie einer Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde.

Zwar geht die rechtliche Verbindung von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer innerhalb einer Anlage untereinander weit über ein bloß nachbarschaftliches Verhältnis hinaus. Im Vergleich zu einer Bruchteilsgemeinschaft, bei der eine Immobilie von mehreren Personen als Miteigentümern erworben bzw. gehalten wird, ist der oder die Einzelne jedoch weit unabhängiger. Das einzelne Wohnungseigentum kann zum Beispiel deutlich einfacher beliehen werden. 

Sprechen Sie mich gerne an, wenn Sie eine Aufteilung Ihres Grundstücks in Wohnung- oder Teileigentum erwägen.

Erbbaurecht

Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu halten. Eigentum an Grund und Boden und Eigentum am Gebäude fallen damit auseinander. In aller Regel wird vereinbart, dass der oder die Erbbauberechtigte einen jährlichen Erbbauzins zahlen muss. Das Erbbaurecht ist in der Praxis stets zeitlich begrenzt. 

Löschung von Rechten

Wenn ein Recht gegenstandslos geworden ist, kann es im Grundbuch gelöscht werden. Für die Löschung bedarf es der Bewilligung des eingetragenen Gläubigers bzw. der eingetragenen Gläubigerin und der Zustimmung des Eigentümers bzw. der Eigentümerin. Beides ist in unterschriftsbeglaubigter Form beim Grundbuchamt einzureichen. Ist beispielsweise ein Kredit getilgt, erhalten Sie von Ihrer Bank die Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Am einfachsten für Sie ist es, wenn Sie diese zum Termin Ihrer Unterschriftsbeglaubigung mitbringen und ich für Sie die weitere Abwicklung übernehme. Alternativ dazu können Sie die Löschungsunterlagen nach Unterschriftsbeglaubigung auch selbst beim Grundbuchamt einreichen. 

Handelt es sich bei der zu löschenden Grundschuld oder Hypothek um ein sogenanntes Briefrecht, ist für die Löschung zwingend die Briefvorlage erforderlich. Sie erkennen ein solches Recht an der Formulierung im Grundbuch. Ein briefloses Recht wird als „brieflos“ oder „ohne Brief“ eingetragen. Ist hingegen im Grundbuch mit keinem Wort von einem Brief die Rede, liegt gerade ein Briefrecht vor.

Häufig kommt es vor, dass vergessen wird, gegenstandslose Rechte im Grundbuch löschen zu lassen. Schlimmstenfalls stellt sich dies erst heraus, nachdem sämtliche Kreditunterlagen vernichtet worden sind. Ist ein Hypotheken- oder Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar, muss er in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. Hierbei bin ich Ihnen selbstverständlich gerne behilflich. 

 

Neben Grundpfandrechten können auch weitere Rechte gelöscht werden, wenn sie gegenstandslos geworden sind. Möglich ist zum Beispiel, dass ein Weg oder eine Leitung von den Berechtigten nicht mehr benötigt wird, weil inzwischen andere Zufahrten oder Leitungen existieren. Schließlich können Rechte, die zugunsten einer bestimmten Person bestellt worden sind, in der Regel nach dem Tod dieser Person gelöscht werden (z. B. Wohnungsrecht, Nießbrauch).

 

Sprechen Sie mich gerne an, wenn Sie Rechte in Ihrem Grundbuch löschen lassen möchten.